築1年のマンションを売却したい!

 

  • 急な転勤で、マンションを売却することになった
  • 離婚で家を売ることになった
  • ご近所トラブルで、引っ越しをすることになった

 

築1年、買ったばかりのマンションを売る理由は様々です。

 

ここで、「ローンが残っているから、無理?」とあなた疑問に思っているかもしれません。

 

結論を言うと
ローンが残っていても、家を売却できます!

 

条件が1つあります

 

条件は、ローンを全額返済して抵当権を抹消することです。

 

例えば、
ローン3000万円 <  手持ちの資金&家の売却代金 3300万円

 

であれば、問題ありません。

 

となると、家を少しでも高く売れるか、が勝負の肝となります。

 

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明確な理由があるならば、いいですが、適当に選ぶことはやめましょう。

 

業者選びを間違えると、数百万円以上の損をしたり、買主さんが見つからなったりと、
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特に、築浅の1年目のマンションですから、業者選びがかなり重要!

 

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新しめのマンション売却〜疑問

 

築1年目のマンション売却をするOL

 

ローンの残っている家は売れる?

 

ローンが残っているか残っていないかは、家を売るときに問題になりません。

 

問題なく売れることが可能になります。ただし、問題になるときが一点あります。

 

それは残債が残る場合になります。残債とは、その家を売却しても残った住宅ローンより多い場合になります。

 

そのときは、その差額は払い続ける必要があります。担保となる家がなくなったからといって払わなくていいわけではありません。

 

 

その残債に関しては、その後ローン保証会社などと相談して返してていくことになります。

 

もちろん、それだけのお金を持っていれば何の問題もありませんが、このような状態になる場合は大抵のときがお金がそれほどない場合となります。

 

そのときは、その残債を減らして返済していく場合もあります。

 

ただし、債務の圧縮に関してはその個人個人で状況が違いますので一概に行われるわけではありません。

 

まったくされない場合もありますので住宅ローンを組むときは余裕を持って組む必要があるでしょう。

 

この住宅ローンの残債に関しては、担保がなくなったときの債務になりますので、そこまで厳しく取り立てられるわけではありません。

 

支払い条件の見直しなどにも対応してくれますので、返済を続けていく誠意は示す必要があるでしょう。

 

 

良い不動産屋の正しい選び方

 

賃貸マンションを探して入る時や、家や土地の売却を考慮している時など、不動産屋に頼る場面は意外に多くあります。

 

不動産屋にも良し悪しがあり、良心的なビジネスをしているところもあれば、多額の手数料を要求されしまうような、あまり良くないところもあります。

 

良い不動産屋の選び方はまず、情報公開がきちんとなされているかどうかです。良心的なところは、発生する手数料の額や、費用の内訳、手続きにかかる日数など、事前に公開してくれます。

 

また、良い不動産屋は、1人のクライアントのために時間を惜しまず、一緒に物件を何件も訪れてくれることもあります。ま

 

た、1人のクライアントに対して、同じ人が何年も担当してくれるところもあります。良い不動産屋の選び方として、情報公開の程度や、従業員の接し方をあげることができます。

 

また、資料請求の際にも、良い不動産屋というのは、必要以上の情報を送付せず、簡潔に話をまとめる傾向があります。

 

良いところの選び方は、資料請求の際に、送付されてくる情報量を見極めることも含んでいます。

 

逆に、良くない不動産屋では、提示された情報があいまいであったり、担当者が頻繁に変わります。
このようなところでは、発生する料金が後で上乗せされることがあるので、注意が必要です。

 

住宅ローン返済中でも築1年のマンションは売却できる?

 

住宅ローン返済中でもマンションの売却が可能です。

 

築1年のマンションは中古住宅となってしまうことには注意をしておきましょう。

 

中古の定義は、人が一度も住んだことがなく、築1年以上となっています。一度でも住むとその時点で中古となってしまいますので、築1年未満でも中古物件となります。

 

住宅ローン返済中の物件の場合、頭金をどのくらい入れていたかが重要になるでしょう。

 

新築で購入をしてから価格が1割程度落ちている可能性があります。頭金を1割以上入れていたなら、
それでもローンを完済できるでしょう。頭金をどのくらい入れていて、住宅ローン残高がどのくらい残っており、マンションがいくらで売れるのかというポイントが重要になります。

 

ローンを完済できなければ抵当権をはずせないので、そのままでは売れません。

 

その場合でも、住み替えローンを利用すれば売ることができます。住み替えローンは審査が厳しいということが難点となるでしょう。

 

最後の手段として任意売却という方法などもあります。基本的には、任意売却は避けたほうがよいですが、
ローンの返済が困難になっているなら早めに検討をしましょう。まずは専門家に相談をしてみるのがよいでしょう。

 

 

 

任意売却の注意点:抵当権付きの不動産物件を売る手順

 

任意売却をする際に注意しなければならないのは、
対象となる不動産物件は大抵が抵当権付きであることです。

 

土地や建物を手に入れるとき、大半の人は金融機関の住宅ローンに申し込んで融資を受けますが、その際に金融機関によって設定されるのが抵当権です。

 

もし、抵当権付きの不動産物件を売却するのであれば、抵当権を持っている金融機関の同意を得た上で、それを抹消する手続きが必須となります。

 

抵当権がついたままで売買を行うと、不動産の前所有者が住宅ローンの返済を滞らせてしまったときに、
抵当権の行使によって現所有者が所有権を失い、トラブルとなるおそれがあるからです。

 

抵当権付きの不動産物件を売る手順において、通常の不動産売却と大きくかわる点はありません。

 

なぜかというと、抵当権の抹消についても売買代金の決済を行う日に一緒に行うためです。

 

決済日は任意売却物件の売主、買主、取引仲介業者、金融機関の担当者、司法書士が、買主が取引している金融機関に集まり
、登記に必要となる書類を司法書士がとりまとめて、伝票などを利用してお金の移動を行います。

 

司法書士は決済日のうちに法務局に対して、少なくとも売主に関わる抵当権の抹消、
所有権移転、買主が関係する抵当権の設定の3つの登記を行い、権利関係の整理を行います。

 

 

専属専任媒介(専任媒介)一般媒介の違い

 

不動産売却を考える時に、不動産会社と結ぶ契約では専属専任媒介契約というものがあります。これは、宅建法で定められている不動産会社に売却の仲介を依頼する媒介契約を1社だけに任せるというものです。しかも、専任媒介契約と違い売主が直接動くことも許されません。

 

一般媒介契約では、特定の不動産会社ではなく、複数の不動産会社と契約をする事ができるので、それだけ不動産売却の広告を多く出せるはずなのですが、実際のところ宣伝をしたけれども、他の会社を通じて売買が薦められて報酬がもらえない、ということもあるので宣伝に力を入れない事が起こってしまいます。

 

一方で専属専任媒介契約では、他社に手柄に取られてしまうことはありませんから、広告費が無駄になる恐れはなく、力を入れて宣伝をすることができます。また販売状況の報告も専属専任契約でしたら1週間毎ににしてくれるので、状況を見て柔軟に価格の引き下げなどができるのです。つまり、一般媒介契約との違いは、積極的に不動産会社が動いてくれるのかということになります。

 

売主にとっては不動産売却のすべてを任せる形の媒介契約になりますから、よほど信頼できる不動産会社でなければ出来ません。

 

実家を売る or貸す※どっちがいい?メリットデメリットを解説

 

今現在、戸建てやマンションなどの実家に住んでいても、諸事情により、売るか貸すかのどっちかの選択に迫られることがあります。
実家を売るか貸すかで迷った場合、どっちがいいのかは、それぞれのメリットとデメリットを比較するとわかりやすいです。

 

実家を売るメリットは、売却代金を現金に換えられるところで、売却額を確定できるので地価が下落してもリスクがありません。
また、不動産の維持管理などにかかる手間とお金が不要になり、売却で得た収益で新しい不動産を購入することができます。
固定資産税などがなくなるので、税金面で負担が軽くなるメリットもあります。
デメリットは、資産を失ってしまうことと、売却に伴う諸経費が発生することです。
また、買い手が見つからない場合、売却に長期間かかり、購入希望者に自分の生活を見られるデメリットがあります。

 

実家を貸すメリットは、不動産を所有しながら安定した家賃収入を見込めることと、長年住んだ家を手放さなくても済むことです。
そして担保にして融資を受けることが可能で、将来、自分の子供に相続させることもできます。
デメリットは、リフォーム費用などが必要になることと、家賃収入を得る際、確定申告をする義務が発生することです。

 

売る、貸す、それぞれのメリット、デメリットで比較検討することで、自分が所有している実家は、どっちが良いのか具体的に見えてくるでしょう。